Согласование и оформление перепланировки квартиры
Приобретая подержанную квартиру на рынке вторичного жилья, многие граждане или организации решают сделать перепланировку, чтобы улучшить или изменить функциональные возможности помещения и добиться расширения пространства. Так, например, двухкомнатная квартира может быть перепланирована в студию или квартира переоформлена под магазин.
Усиление шумоизоляции или переоборудование ванной комнаты в бассейн – это, безусловно, улучшение качественных характеристик помещений. В каждом случае требуется согласование перепланировки. Не все знают, что даже перестановка газовой плиты требует соответствующего согласования, то есть разрешения. Поэтому, начиная ремонт, необходимо обратиться с заявлением в надзорные органы о согласовании перепланировки.
К заявлению прилагается пакет документов:
- проект перепланировки,
- документы основания на квартиру,
- свидетельство о собственности на квартиру,
- технический и кадастровый паспорта, согласие членов семьи.
- Если квартира расположена в доме, который признан историческим памятником или наследием архитектурным, то потребуется разрешение органов архитектурного надзора. Заявление рассматривается в течение сорока пяти дней, после чего принимается решение.
Имеет большое значение, кто будет осуществлять ремонт в квартире. Так, если планируется привлекать строительную организацию, то в штате такой организации может быть архитектор, а сама организация должна иметь лицензию для составления и утверждения проектов реконструкции и перепланировки помещений. В таком случае в строительную компанию подаётся соответствующая заявка. Если ремонт планируется провести своими силами, то необходимо изготовить эскиз предстоящей перепланировки и обратиться управление архитектуры с заявлением для составления плана перепланировки. Если работы масштабные, например, снос стен, то потребуется архитектурный план. При составлении такого плана специалистами учитываются последствия перепланировки.
При переводе жилого помещения в нежилое потребуется провести несколько согласовательных процедур, то есть посетить несколько инстанций. После получения разрешения на перевод согласуется перепланировка. Обращение в кадастровый орган необходимо для изготовления нового кадастрового паспорта, а в БТИ для изготовления технического паспорта на квартиру. Сведения в технической документации должны соответствовать сведениям в документах о собственности на случай продажи квартиры, поэтому, если в скором времени планируется продажа квартиры, то внести изменения лучше сразу.
Не всегда надзорные органы разрешают проведение перепланировки. Надо отметить, что в перепланировке может быть отказано. Так, например, работы по сносу стен без укрепления конструкций несущих запрещены, поскольку это может вызвать обрушение здания. Увеличение количества отопительных радиаторов, в том числе их вынос на лоджии, также может негативно отразиться на системе отопления дома. Таким образом, перепланировка квартиры не должна нарушать интересы собственников других квартир и должна быть безопасна для дома. Чтобы оценить степень безопасности перепланировки и выполнить её технически грамотно требуется согласование в надзорных органах. Поэтому согласование важно не только для окружающих, но и для самого собственника.
Проблемы, которые могут возникнуть при продаже квартиры, где осуществлялась перепланировка без согласования, достаточно серьёзны. Во – первых будет потеряно время, необходимое для подготовки к сделке. Во – вторых, покупатель может отказаться от покупки квартиры или потребовать существенного снижения цены. Третья проблема – регистрация собственности с несогласованной перепланировкой невозможна. Покупателю для регистрации собственности придётся самостоятельно уладить все вопросы, связанные с перепланировкой, обновив всю техническую документацию, а это существенные расходы. При обнаружении самовольной перепланировки надзорными органами, собственник квартиры может быть оштрафован, причем неоднократно.
Схожие проблемы возникают и при оформлении наследства, когда фактические площади или конфигурация помещений не соответствуют документальным. Всё это осложняет процедуру вхождения в наследство и ведёт к существенному потере времени и денег. Таким образом, все согласовательные процедуры при перепланировке необходимо проводить своевременно. Также следует отметить, что технический паспорт БТИ при подаче заявления на перепланировку должен быть не старше трёх лет. Все изменения в плане квартиры вносятся в технический паспорт БТИ и должны соответствовать фактическому положению дел.