Кадастровая ошибка земельного участка

Кадастровая ошибка может стать препятствием при использовании вашего земельного участка по назначению. Чтобы ее избежать, подходите внимательнее к оформлению документов и выбору кадастрового инженера.

Иногда бывают ситуации, когда при выносе границ земельного участка в натуру (забивание колышек по пограничным точкам) собственник обнаруживает, что часть его участка расположена за соседским забором. Ситуация еще может усугубляться тем, что статус соседнего участка «ранее учтенный» и поэтому границы его не учтены.

Может быть и другая ситуация. Вы провели кадастровый учет границы своего участка, а потом оказалось, что по нему проходит местная поселковая дорога, которая ранее не была отмечена в координатах. Это все примеры кадастровых ошибок, которые чаще всего приходится исправлять только в суде, если только вы сами добровольно не захотите снять с учета ваш земельный участок. Они возникают довольно часто как по недосмотру кадастрового инженера, так и по вине регистрирующего органа. Допустить ее может кто угодно, но на исправление ее порою уходят месяцы судебных разбирательств.

Кадастровые ошибки, возникающие во время постановки объектов на учет, делятся на технические и кадастровые.

Порядок исправления технических ошибок в кадастровом паспорте

Такая ошибка возникает в результате разночтения в поданных документах и занесенных на их основании данных в кадастровый реестр. Она происходит по вине регистрирующего органа. К ним относятся:

• расхождение текущей и прописанной в паспорте адресной части земельного участка (ЗУ);

• ошибка в указанной площади;

• ошибочное указание категории и разрешенного использования ЗУ.

Ошибки в адресной части могут быть устранены путем межведомственного взаимодействия по инициативе регистрирующего органа или заинтересованного лица.

Неточные указания площади земельного участка устраняются при их обнаружении самим регистрирующим органом, либо по заявлению собственника с приложением соответствующих подтверждающих документов.

Иногда бывают неточности в графе разрешенного использования, реже – категории земли. Обычно собственник обнаруживает это во время начисления большей, чем ожидалось суммы налога. Это расхождение может произойти из-за неправильно поданных сведений муниципальным органом. В этом случае неточность исправляется путем межведомственного взаимодействия или по заявлению собственника с приложением подтверждающих документов.

Все виды технических ошибок устраняются в течение 5 рабочих дней с момента подачи заявления. Если заявителю, по каким либо причинам, будет отказано, он может на основании него написать исковое заявление, указав ответчиком кадастровую палату.

В тех случаях, когда ошибку устраняет орган кадастрового учета, владелец получает по почте уведомление, в нем будет прописано, какая именно ошибка была исправлена и новая выписка из ЕГРН с уточненными данными.

Запомните! Любую техническую ошибку надо исправлять, даже если она выгодна собственнику. Если оставить эту ситуацию без изменения, последствия могут быть намного тяжелее.

Порядок исправления кадастровой ошибки

Исходя из ФЗ, кадастровой ошибкой считается воспроизведенные в государственном кадастре недвижимости неточные данные в поданных документах при постановке на учет. Такая ошибка устраняется:

• путем подачи заявления владельца земельного участка;

• в порядке межведомственного взаимодействия, если сведения были указаны по документам, поданным муниципальным органом;

• решением суда.

Местоположение границ

Кадастровая палата ставит на учет сведения о границах земельных участков и иных объектов недвижимости. Эти сведения носят уведомительный характер, и поэтому сам регистрирующий орган не имеет право по собственной инициативе вносить исправления в поданные данные.

Если были использованы неверные координаты при расчете характерных точек земельного участка, вследствие чего его положение на кадастровой карте не соответствует действительному, собственник подает заявление на их устранение в ближайшее отделение МФЦ или кадастровой палаты, либо через интернет – приемную, если у него есть электронная печать. К нему прикладывается документ подтверждающий правомерность внесения дополнений в поданные ранее данные, а именно новое межевое дело с исправленными сведениями.

Дополнительная информация! Согласно новой редакции ФЗ№195, кадастровый инженер, который использовал заведомо ложную информацию при составлении межевого план, может быть привлечен к административной ответственности с наложением штрафных санкций от 30 до 50 тысяч рублей или лишением лицензии до 3-х лет.

Если ошибка возникла по вине муниципального органа, то ее устранение проходит путем межведомственного взаимодействия без участия собственника земельного участка. Или опять же по письменному заявлению собственника, к которому прикладывается:

• постановление администрации о смене разрешенного использования,

• постановление о смене адресной части и т.п.

Заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней. В случае получения отказа собственник вправе написать заявление в суд. Платить за внесение изменений, если они касаются новой записи в ЕГРН, надо 350 рублей. С начала 2017 года учет кадастровых изменений, и их регистрация проходит одним действием.

Еще один вид ошибки — это наложение границы участка на границы поселений. В связи с разработкой и постановкой на кадастровый учет новых генеральных планов поселений иногда бывают случаи, что за время, проходящее от разработки генерального плана до постановки его на учет, были сформированы и поставлены границы земельных участков, которые пересекаются с устанавливаемой границей поселения. В этом случае оно удаляется с помощью размежевания данного участка, либо вносится изменение в генеральный план.

Наложение границ земельного участка

Самая трудоемкая по ликвидации кадастровая ошибка – это пересечение границ. Именно по этому поводу чаще всего обращаются в суд владельцы спорных земельных участков, не пришедших к соглашению. Ответчиком в таких случаях становиться кадастровая палата, а также человек, чьи права будут затронуты решением данного судебного процесса.

Особенно часто стали возникать такие ситуации после смены кадастровой палаты системы координат в 2008 году. Многие поставленные до этого времени на учет объекты стали не видны в новой координатной сетке, а владельцы таких объектов не захотели тратить деньги на их уточнение. В результате чего появились случаи двойного учета одно и того же контура с различными кадастровыми номерами, причем собственники этих участков зачастую обнаруживали это лишь при выносе их в натуру. В первую очередь это относиться к землям сельскохозяйственного назначения, согласования границ которых происходит путем информационного сообщения через официальные источники информации. Поэтому многие собственники спорных участков просто их не отслеживают.

Дополнительная информация! Если вам необходимо провести работы по постановке вашего участка на кадастровый учет, то прежде чем обратиться к кадастровому инженеру, посмотрите выложенную в открытом доступе информацию о количестве полученных им отказов или приостановок за последний период. И если их достаточно много, то логичнее будет выбрать иного специалиста.

В таких случаях исправление погрешности происходит с помощью судебного разбирательства. В качестве доказательств наложения рассматривается межевой план, выполненный кадастровым инженером и правоустанавливающие документы, ставшие основанием для проведения межевания. Решение суда в большинстве случаев выносится в пользу ранее учтенного объекта.

Еще одна ошибка в процессе образования участков из категории земель сельскохозяйственного назначения — выдел из контура бессрочного пользования. В качестве доказательства в суде представляется внутрихозяйственная карта перераспределения земель в хозяйстве с указанием номеров полей и экспертное заключение кадастрового инженера.

Ранее учтенные земельные участки

В границах поселения, чаще всего возникают наложения связанные с постановкой на учет ранее учтенных земельных участков, границы которых пересекаются с поставленными позже земельными объектами. Участки, границы которых были поставлены на учет с помощью описательной методики, называются раннее учтенными.

В этом случае собственник такого ЗУ подает в суд на кадастровый орган. Основанием для написания искового заявления должен быть отказ кадастровой палаты о постановке участка на учет. При составлении заявления важно помнить:

Спор о праве собственности не имеет срока давности

Исправление кадастровой ошибки по решению суда подразумевает под собой снятие с учета одного из спорных участков. После чего его владельцу придется ставить заново границы на учет.

В качестве доказательства в суде представляются:

1. Архивное межевое дело (если оно имеется).

2. Схема расположения уточняемого земельного участка.

3. Дежурная карта поселения, в границах которого находятся спорные объекты.

4. Заключение кадастрового инженера, обнаружившего погрешности в процессе выполнения кадастровых работ.

5. Выписки из ЕГРН на спорные участки.

6. Документы, доказывающие попытки досудебного урегулирования спора.

Важным фактором в доказательстве прав ранее учтенного участка является представления акта согласования границ, что доказывает отсутствие спорных моментов во время процедуры согласования.

Кадастровая ошибка — судебная практика

В случае исправлении ошибки через суд, основные требования, выдвигаемые истцом, прописываются в следующем виде:

1. Признание отсутствующим право собственности ответчика на часть участка с указанным кадастровым номером в месте его наложения на земли истца.

2. Признание ошибки, возникшей при постановке на учет земельного участка с указанным кадастровым номером в части его наложения на участок истца (прописываются координаты и площадь наложения).

3. Требование обязать регистрирующий орган устранить ошибку путем исключения сведений из кадастрового реестра ЗУ с указанным кадастровым номером в части его наложения на участок истца в указанных координатах.

В процессе обоснования своей позиции истец должен обратить внимание суда:

• как он обнаружил эту ошибку;

• представить документы, подтверждающие предпринятые попытки досудебного урегулирования спорной ситуации (письмо с уведомлением о согласовании спорных границ ЗУ, оригинал почтового уведомления о получении);

• указать на нормы права, которым противоречит постановка на учет ЗУ ответчика в части наложения;

• перечисление нарушенных всех ваших законных прав как собственника ЗУ и тех, которые будут восстановлены устранением этой ошибки.

В ходе судебных разбирательств суд может потребовать проведение судебной экспертизы с привлечением стороннего кадастрового специалиста. Его заключение часто имеет решающее значение в принятии судебного акта. Особенно это касается земель из категории сельскохозяйственного назначения, выдел и учет которых проводится на основе внутрихозяйственных карт, у которых отсутствуют поставленные на учет границы контуров полей.

Чем грозит кадастровая ошибка

При постановке земельного участка на учет по ошибочно поданным сведениям, у собственника в дальнейшем возникают проблемы в зависимости от типа погрешности:

• при получении разрешительной документации на застройку;

• в момент оформления залога на ЗУ в банке;

• при продаже и т.п.

То есть, когда требуется тщательная проверка документов, может возникнуть неприятная ситуация, даже если отсутствуют претензии со стороны ближайших соседей. Поэтому все виды ошибок надо устранять, тем более, что сделать это самому собственнику без привлечения официальных контролирующих органов намного проще.